Empreendimentos serão discutidos no Plano Diretor e na lei de zoneamento.
Presidente do sindicato da habitação diz que os projetos são única saída para cidade; órgão da prefeitura é contrário.
O corretor do empreendimento conduz o potencial comprador do imóvel de 159 m² por um corredor onde alto-falantes emitem o som de passarinhos, na Barra Funda, zona oeste da cidade.
"Bem-vindo ao mais novo minibairro da cidade" é a mensagem da estratégia de marketing dos vendedores.
Segundo incorporadoras ouvidas pela Folha, empreendimentos assim são a nova tendência urbanística e aposta das grandes construtoras para os próximos anos.
O tema vai entrar nas discussões da revisão do novo Plano Diretor e da lei de zoneamento da cidade, que devem ser votados na Câmara Municipal até o fim deste ano.
Deve, no entanto, encontrar resistência no DPH (Departamento de Patrimônio Histórico). Em entrevista à Folha no mês passado, a diretora do órgão, Nádia Somekh, afirmou ser contra a proliferação de empreendimentos do tipo na cidade.
Os mais badalados do novo modelo são o Jardim das Perdizes -da descrição acima-, com 250 mil m², e o Parque da Cidade, no Brooklin, na zona sul, com 80 mil m².
Esses minibairros são formados por grandes áreas arrematadas pelas construtoras. Seus projetos prometem unir numa mesma região torres residenciais, comerciais, empresariais e hotéis no entorno de uma área verde pública, sem ter grades ou muros.
Apenas os condomínios dentro deles são fechados, como outro prédio qualquer, mas com ruas de uso público.
Nos casos do Jardim das Perdizes e do Parque da Cidade, eles pertencem respectivamente às construtoras Tecnisa, que comprou a área da Telefônica por R$ 133 milhões em 2007, e Odebrecht.
O primeiro deve atrair 12 mil pessoas para a região. O Parque da Cidade, 65 mil.
EXPANSÃO
As construtoras buscam novas áreas para esse tipo de empreendimento, que, para vingar, deve se enquadrar no conjunto de regras das operações urbanas da prefeitura.
O Jardim das Perdizes e o Parque da Cidade estão de acordo com as operações Água Branca, na zona oeste, e a Água Espraiada, sul.
A favor dos dois lançamentos está a proximidade com linhas de transporte público.
Por outro lado, as regiões sofrem com o trânsito pesado -um está próximo às congestionadas Marquês de São Vicente e Francisco Matarazzo, o outro perto da Marginal Pinheiros.
Se o da zona oeste tem oferta maior de ônibus, trem e metrô, o mesmo não se pode falar do Parque da Cidade. A linha Esmeralda da CPTM, que passa ali, está saturada.
No caso do Jardim das Perdizes, outro entrave são as enchentes dos bairros vizinhos Lapa, Pompeia e Perdizes. A Tecnisa diz ter feito um plano de drenagem, com tubulação especial contra alagamentos.
O presidente do Secovi (sindicato da habitação) diz que os minibairros são a única saída da cidade para conter o drama da mobilidade urbana.
A lógica é incentivar a moradia perto do trabalho. Para isso, os minibairros misturam apartamentos e salas comerciais na mesma área.
"Se não for dessa maneira, a cidade precisa ganhar com urgência mais 500 km de linhas de metrô, o que não acontecerá", disse.
Grandes áreas nas regiões da Mooca (zona leste), Pirituba (norte) e Santo Amaro (sul) estão na mira do mercado.
Moradores dos Jardins, o casal de aposentados Eliana Del Negro, 60, e José Ximenes, 76, foi ao estande saber mais do "novo bairro". "Meus parentes do interior estão interessados", disse Eliana.
Plano da prefeitura para ocupar local foi parar na gaveta
De São Paulo
A região que abrigará o Jardim das Perdizes já foi palco de um plano de ocupação lançado em 2004, na gestão Marta Suplicy (PT), e que foi deixado de lado ainda no mandato petista e engavetado de vez nas gestões seguintes, de José Serra (PSDB) e Gilberto Kassab (PSD).Naquele ano, a prefeitura fez um concurso junto com Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB) para o projeto do "Bairro Novo".
Os vencedores receberam R$ 50 mil à época. O plano da prefeitura era criar um bairro com prédios baixos, de no máximo seis andares, com calçadas largas e árvores numa área de 100 mil m².
Especialistas condicionam apoio ao livre acesso
Por Giba Bergamin Jr.De São Paulo
Colaboração Para a Folha Thiago Santos
A forma como os minibairros serão erguidos e seu desenvolvimento são as condicionantes da qualidade do modelo empregado para a cidade, dizem especialistas.
Urbanistas ouvidos pela Folha dizem ser favoráveis a empreendimentos que privilegiam o uso misto. Iniciativas de construtoras vão encontrar resistência, porém, se essas grandes áreas ganharem muros no entorno.
O vereador Nabil Bonduki (PT), que será o relator do novo Plano Diretor, diz que, para serem aprovados, os empreendimentos devem doar parte da área ao município para espaços públicos, requisito que já foi exigido dos últimos lançamentos.
Bonduki diz também que futuros projetos terão que misturar as classes sociais no mesmo empreendimento e incentivar os condomínios sem garagem, para estimular o uso de transporte público.
Segundo Bonduki, pode ser estudado a liberação de uma área para a instalação de habitações de interesse social.
Para o arquiteto Roberto Loeb, iniciativas do tipo não funcionam para a cidade se não houver infraestrutura no entorno desses projetos.
FALTA DE ESPAÇO
Para as construtoras, os minibairros são um modelo lucrativo. No entanto, devem esbarrar na escassez de terrenos.
A Brookfield Incorporações, responsável pelo Terrara, lançou cerca de 1.500 unidades do tipo em 2012; 65% delas já foram vendidas.
A OR (Odebrecht Realizações Imobiliárias) comercializou 70% das unidades do LED Barra Funda -que reúne escritórios, apartamentos, hotel e um centro de conveniência. As unidades residenciais estão esgotadas.
Em comparação, um edifício exclusivamente residencial da empresa na Saúde (zona sul) com as mesmas características alcançou vendas inferiores a 60% no período.
O Parque da Cidade, na zona sul, esgotou suas unidades comerciais em uma semana.
"A viabilidade tem a ver com a possibilidade de constituir em grande terrenos. A operação é complexa e envolve grandes custos para diminuir os impactos urbanos", diz Ricardo Laham, da Brookfield
