Juliana
Nakamura | Construção Mercado | 10 de Outubro de 2013
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O Pátio
Malzoni, empreendimento comercial lançado pela Brookfield em São Paulo, tem
parte do edifício suspensa a 30 m de altura, formando um amplo vão livre para
não interferir na vista da casa bandeirista tombada
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Em grandes centros urbanos, a construção junto a
imóveis tombados tem sido
impulsionada pela escassez de terrenos amplos e bem localizados. Soma-se a isso
a visão de que a preservação do patrimônio histórico agrega valor ao
empreendimento e à imagem corporativa de construtoras e incorporadoras, e o
resultado são grandes torres residenciais ou comerciais surgindo no mesmo
espaço onde resistem antigos casarões tombados. Iniciativas assim envolvem
desafios enormes, a começar pela complexidade, maior dificuldade de aprovação e
custos extras com obras de recuperação. Porém, quando bem planejados e executados,
esses projetos podem representar a chance de harmonizar preservação do
patrimônio e desenvolvimento urbano, muitas vezes vistos como antagonistas.
"Todos
saem ganhando com o desenvolvimento imobiliário em regiões com bens
tombados", acredita Ricardo Laham, diretor de negócios da Brookfield. Para
ele, o aproveitamento de áreas com construções de valor histórico e cultural
cria uma grande chance para o município preservar seu patrimônio. "Ao
mesmo tempo, o bem tombado restaurado acaba se tornando um ícone, uma obra de
arte que ancora o empreendimento. O que surge como uma solução para a cidade
acaba se transformando em um atributo para o mercado imobiliário",
continua o executivo
'O bem tombado restaurado acaba se tornando um ícone, uma obra de arte que
ancora o empreendimento. O que surge como uma solução para a cidade acaba se
transformando em um atributo para o mercado imobiliário' - Ricardo Laham, diretor de negócios da Brookfield.
'Em geral, as possibilidades de transferência de potencial construtivo de
imóvel tombado são muito tímidas, tanto que não têm despertado muito interesse
por parte de eventuais compradores de potencial construtivo' - Eduardo Della Manna, diretor de Legislação Urbana do Secovi-SP.
A Brookfield
lançou, no primeiro semestre de 2013, o Praça Pamplona, um complexo composto
por uma torre de 28 pavimentos e 364 salas comerciais, interligado a um novo
polo de ciência e tecnologia do Instituto de Física Teórica (IFT) da
Universidade Estadual Paulista (Unesp). O empreendimento inclui o restauro de
um casarão da época dos barões do café. A construção, tombada pelos órgãos de
proteção estadual e municipal, será restaurada para abrigar um centro social,
com previsão inicial de receber jovens de comunidades carentes por meio de
bolsas de estudos, e um centro cultural, com espaço de convívio, café e
livraria.
Segundo
Laham, "o fato de existir um imóvel tombado no terreno não atrapalhou o
cronograma do projeto, pois o processo de aprovação andou paralelamente ao
trabalho de outras disciplinas". Ainda assim, ele aconselha a considerar,
ainda na etapa de estudo de viabilidade, que o projeto junto a bens tombados
tende sim a ser mais complexo e a demandar mais tempo de aprovação por conta da
quantidade maior de órgãos envolvidos.
Em áreas
nobres de Belo Horizonte, também é possível ver alguns exemplares de
empreendimentos integrados a imóveis tombados. Um deles é o Residencial Karina
Barakat, construído em uma área de 2.100 m² no valorizado bairro Funcionários.
A torre de alto padrão de linhas contemporâneas foi erguida junto ao Casarão
Milisset, de 1912, patrimônio tombado pela prefeitura, adquirido pela
incorporadora e que integra a área do empreendimento.
Uma vez
restaurado, o espaço passou a ser utilizado pelos moradores como um local para
confraternizações, que abriga salão gourmet, lobby, sala de jogos e adega
coletiva. Ricardo Alfeu, CEO do Grupo RKM, conta que o processo de aprovação do
projeto levou aproximadamente dois anos, o mesmo período que demorou a restauração
do casarão. Além disso, ele levanta uma queixa comum a empresas que se
aventuram a construir junto a imóveis antigos: em geral, não há incentivos por
parte da prefeitura visando à preservação do patrimônio.
Estímulo
à conservação
Embora seja inegável a importância do tombamento como um instrumento para a
preservação do interesse histórico e cultural das cidades, a realidade é que o
simples fato de tombar não garante a preservação de um imóvel. "Só tombar
um bem não resolve. O ato não traz recursos para a recuperação. É preciso
planejar a preservação do patrimônio com começo, meio e fim", defender a
arquiteta Nádia Somekh, diretora do departamento de patrimônio histórico e
presidente do Conselho Municipal do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental
da Cidade de São Paulo (Conpresp). Ela explica que, com a perda de identidade
que veio da globalização, a tendência das cidades contemporâneas é valorizar a
memória e entender o patrimônio como um ativo importante.
"O
tombamento implica a restrição do direito de propriedade privada em benefício
do interesse coletivo. Portanto, é uma iniciativa que deve ser assumida pela
sociedade e pelo poder público", afirma o arquiteto Eduardo Della Manna,
diretor de legislação urbana do Sindicato da Habitação de São Paulo
(Secovi-SP). Hoje, na capital paulista, a única compensação que a prefeitura
oferece para o proprietário de imóvel definitivamente tombado é a isenção de
Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em caso de restauração.
"Em
geral, a determinação do tombamento de bens imóveis é considerada pelos seus
proprietários como uma penalização que os obriga a arcar individualmente com
uma responsabilidade em benefício de um interesse coletivo", afirma Della
Manna, que defende incentivos mais amplos, como a isenção de tributos aos
proprietários de imóveis tombados e locatários, bem como aos patrocinadores de
uma eventual preservação. "É preciso criar uma cesta de incentivos
envolvente, que vigore enquanto houver conservação do imóvel", avalia
Os
instrumentos de transferência de potencial construtivo também são vistos como
uma forma de estimular a preservação do patrimônio histórico. Prevista no
Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257) de 2001, a transferência do direito de
construir contempla justamente os donos de imóveis que sofrerem algum tipo de
limitação em sua propriedade em função de preservação histórica, ambiental,
paisagística, social ou cultural, ou para fins de implantação de equipamentos
urbanos e comunitários. O aproveitamento desse instrumento varia de acordo com
as disposições do Plano Diretor de cada município. Em Belo Horizonte, por
exemplo, esse instrumento é utilizado desde 1996, antes mesmo de a lei federal
ser promulgada.
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Com
previsão de entrega para 2015, o complexo comercial Praça Pamplona, também da
Brookfield, incluirá o restauro de um casarão da época dos barões do café,
que abrigará um centro social e um centro cultural
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"A
transferência do direito de construir é um dos principais instrumentos de
compensação para a preservação", acredita o arquiteto e vereador
paulistano Nabil Bonduki. Ele conta que na capital paulista foram realizadas
cerca de 50 solicitações desde 2005, gerando aproximadamente 800 mil m² de área
adicional a ser transferida para imóveis localizados no entorno das estações de
transporte coletivo. Atualmente, esses resultados têm sido avaliados na
revisão, em curso, do Plano Diretor do município. Mas a impressão que se tem,
segundo Bonduki, é a de que a aplicação da transferência, embora válida, requer
ajustes. Ele destaca como um dos problemas o fato de o proprietário receber
todo o valor de uma só vez. Dessa forma, passados alguns anos, o imóvel, além
de não ter mais potencial algum para transferir, pode estar totalmente em
ruínas.
Ele lembra
que no Pátio Malzoni não só o empreendimento foi concebido ao lado do bem
tombado, como o próprio bem tombado foi reconstruído. "Quando há
patrimônio histórico envolvido, é certo que o tempo de aprovação será maior,
mas isso depende muito do grau de tombamento e da complexidade do projeto. A
solução é fazer um estudo de viabilidade que leve em conta todas essas
particularidades", recomenda Laham.
Outro
desafio com que construtores e incorporadores precisam lidar é a escassez de
profissionais e empresas capacitadas para atuar na restauração de imóveis
tombados. "Diferentemente do que acontece na Europa, não há uma grande
disponibilidade de profissionais que entendam de restauro no Brasil. Por aqui,
esse segmento de projeto de restauro e pesquisa histórica ainda é bastante
incipiente, embora tenha havido progressos", finaliza Laham.
"Em
geral, as possibilidades de transferência de potencial construtivo de imóvel
tombado são muito tímidas, tanto que não têm despertado muito interesse por
parte de eventuais compradores de potencial construtivo", reforça Della
Manna, lembrando que a outorga onerosa acabou competindo - e com vantagens -
com a transferência de potencial construtivo. Isso porque é mais fácil e rápido
comprar direto no balcão da prefeitura, na outorga onerosa, do que recorrer à
transferência de potencial construtivo, cujo processo é mais lento.
Regulamentação
do entorno
Outra dificuldade encontrada pelas empresas para construir junto a imóveis
tombados, ainda que em lotes distintos, é a regulamentação de áreas
envoltórias, ou melhor, a falta dela. Vale lembrar que a região até 300 m
distante do bem tombado está sujeita a restrições construtivas por parte do
órgão de proteção do patrimônio. O objetivo é proteger sua visibilidade,
harmonia e ambiência.
Algumas
construções tombadas em São Paulo já contam com regulamentação da área
envoltória, e dessa forma, o empreendedor já sabe de antemão o que pode e o que
não pode ser feito na quadra onde se localiza o bem tombado, bem como nas
quadras lindeiras. O problema, destaca Eduardo Della Manna, é que muitos bens
tombados na Grande São Paulo não têm regulamentação de área envoltória,
sobretudo aqueles tombados pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico,
Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo (Condephaat).
