Por Alfredo Eduardo Abibi Filho
Como a baixa dos juros influencia o mercado de real estate do ponto de vista das incorporadoras e dos compradores
Neste artigo vou refletir sobre os reflexos da baixa de juros no mercado de real estate do ponto de vista de seus principais agentes, incorporador e mercado, mais especificamente: i) ponto de vista do incorporador com relação à atratividade, ii) com relação aos reflexos no mercado.
Antes de entrar no assunto propriamente dito, é importante lembrar que o mercado sofre influência da economia como um todo, e algumas medidas para fomentar a economia, dependendo da conjuntura setorial, podem refletir com mais ou menos intensidade. Muitas são as variáveis que influenciam a conjuntura econômica. Esta análise será uma reflexão sobre a baixa dos juros, sem levar em conta as demais variáveis de mercado.
Os empreendimentos imobiliários são operações com alto grau de alavancagem financeira e a diminuição dos custos com financiamento influenciará diretamente no resultado dos empreendimentos.
Quando o mercado fala em baixa na taxa de juros está se referindo à baixa da taxa de juros referencial Selic, que é a taxa de financiamento interbancário brasileiro, que possui lastro em títulos públicos federais, títulos listados e negociados no Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic).
A taxa de juros Selic é a taxa referencial de juros para as instituições financeiras na remuneração dos investimentos e financiamentos. Essa taxa é estabelecida pelo comitê de política monetária (Copom), e é usada entre outras coisas para o controle da inflação e do consumo nacional. Quando em alta, inibe o consumo e busca conter a inflação; na baixa, estimula o consumo e busca refletir no crescimento econômico.
E este é o quadro em que nos encontramos e que será o foco deste artigo, a baixa de juros objetivando o crescimento econômico, e seus reflexos no setor de real estate.
Ponto de vista do incorporador
Inicio com o conceito econômico Taxa de Atratividade (TAT), que é a taxa de juro mínima que o investidor aceita para remuneração do capital investido em um determinado negócio. A taxa é reflexo de três componentes básicos: a) custo de oportunidade, b) risco do negócio, e c) liquidez:
■ Custo de oportunidade (COP): remuneração obtida em uma alternativa de investimento com menor risco e maior liquidez.
■ Risco do negócio: a remuneração do investimento deve pagar o risco inerente ao negócio, quanto maior o risco, maior a remuneração desejada.
■ Liquidez: velocidade de saída da posição de investimento para assumir outra.
Em real estate, bem como na maioria dos mercados, a taxa de juros referencial Selic, que é a taxa de juro referencial para as instituições financeiras na remuneração do capital com baixo risco e alta liquidez, é referência para COP.
A taxa de atratividade de um determinado investimento é pessoal, pois cada um tem sua percepção ao risco do negócio, ou seja, ao analisar a qualidade econômica de um investimento, utilizando a taxa interna de retorno (TIR), e esta for superior à TAT, o investimento é atrativo, do ponto de vista da rentabilidade oferecida.
Observa-se no mercado de real estate diferentes TAT para os diferentes segmentos. Podemos fazer essa divisão em dois grupos de atuação, i) empreendimentos imobiliários: onde o empreendimento objetiva a venda das unidades produzidas para obtenção do resultado, e ii) empreendimentos de base imobiliária: onde os resultados são derivados da operação imobiliária, o resultado é derivado da renda do bem, como os edifícios comerciais onde o investidor objetiva a renda com a locação, shopping center, hotel, entre outros.
O mercado entende as operações imobiliárias com maior risco e busca maior TAT; e para as de base imobiliária busca menor TAT. A baixa de juros referencial Selic e consequente alteração no COP pode refletir na baixa da TAT do negócio.
Impactos no longo prazo
Ressalto que em real estate as operações são de longo prazo e baixa liquidez, onde as decisões derivadas das alterações conjunturais não refletem de imediato - os empreendimentos lançados hoje são projetos iniciados em média um ano atrás, com referencia de juros da época. (O ciclo de um empreendimento residencial, desde a compra do terreno, desenvolvimento do projeto, incorporação, lançamento e vendas, construção e entrega, leva em média mais de 40 meses.)
Desta forma a baixa de juros vão refletir nos negócios após a sua consolidação em outro patamar reconhecido pelo mercado como nova referencia.
Já tivemos no mercado brasileiro baixa na taxa Selic, alteração de patamar de remuneração e consolidação que acabou por refletir na TAT do mercado imobiliário. Nos períodos dos anos 90, a Selic girava em patamares de 20% a.a., e consequentemente a TAT para os empreendimentos imobiliários eram maiores do que as praticadas hoje, onde a taxa Selic gira em torno de 10% a.a., e caso a taxa se consolide em um patamar mais baixo, pode se refletir em TAT mais baixas.
Não podemos esquecer que períodos de taxas elevadas são reflexos de alta inflação, e um mercado com taxas baixas, inflação baixa e controlada, gera um ambiente saudável com margem para o crescimento econômico.
Outro importante reflexo do ponto de vista do incorporador é a oportunidade de redução da taxa de juros para financiamento de produção. Não podemos esquecer que os empreendimentos imobiliários são operações com alto grau de alavancagem financeira e a diminuição dos custos com financiamento influenciará diretamente no resultado dos empreendimentos.
A baixa dos juros do financiamento para a produção bem como para o financiamento da compra do imóvel ao consumidor final serão muito bons para o mercado imobiliário.
O financiamento faz parte do negócio, e não só as taxas, como o volume de oferta e prazo de financiamento são importantes para o resultado do empreendimento e para o mercado setorial.
O mercado imobiliário anda alinhado com a oferta de crédito. Como vimos, a alavancagem dos empreendimentos é parte importante do negócio, e oferta de financiamento com volume e juros atrativos reflete diretamente nos resultados, e fomentam o mercado.
Ponto de vista do comprador
Recentemente o mercado imobiliário alterou seus patamares de produção e recebeu destaque na economia nacional. A abertura de capital das empresas com grande volume de atuação alterou o mercado imobiliário de forma definitiva, mas este só conseguiu obter o resultado encontrado com a alteração do financiamento imobiliário, o aumento do prazo de financiamento do cliente final para 30 anos, com volume e taxas atrativas, o que fez com que o volume de oferta de imóveis oriundos da abertura de capital encontrasse demanda.
O volume de financiamento foi e é condição para atuação do mercado, ao contrário da TAT para o incorporador, a baixa dos juros tem reflexo imediato para o mercado, o menor custo de financiamento reflete diretamente no valor e condição de pagamento do imóvel.
Em grande parte das vendas de imóveis o volume financiado é alto - as tabelas de vendas de oferta dos imóveis sugerem de 70% a 80% de financiamento -, assim o volume do custo com juros para o cliente final é elevado. A baixa dos juros pode viabilizar, e mais uma vez, impulsionar o mercado imobiliário, baixando o custo de produção e o preço final do imóvel. Com menores taxas e maior volume e prazo de financiamento, o comprador tende a aumentar o seu potencial de compra e impulsionar o mercado.
Gostaria de lembrar que o modelo de financiamento imobiliário brasileiro busca segurança na liberação do crédito, tanto na renda exigida que compromete de 20% a 30% da renda familiar, como no volume liberado com relação ao valor do imóvel que varia de 70% a 80% do valor avaliado.
Do meu ponto de vista, ainda trabalhamos com taxas elevadas, temos um grande caminho até chegar a níveis de primeiro mundo, mas é realmente importante a baixa dos juros para o mercado imobiliário em geral.
Concluindo, o mercado mobiliário tem em sua estrutura de negócio o financiamento para o incorporador na produção, e para o cliente final na aquisição. Portanto, a baixa de juros é positiva e beneficia o mercado como um todo.
Alfredo Eduardo Abibi Filho, economista, MBA em Real Estate, mestre em engenharia civil e diretor da Incorporadora Jal Empreendimentos e Participações
Fonte: Revista Construção Mercado
