Por Silvia Rosa
Depois de surfarem na primeira onda de aquisição de casas e apartamentos em Miami, os investidores brasileiros começam a demonstrar interesse por imóveis comerciais nos Estados Unidos. O principal objetivo é encontrar galpões e lojas que lhes proporcionem renda com o aluguel, como observam especialistas e corretoras imobiliárias.
O interesse em imóveis comerciais nos Estados Unidos não é uma particularidade do brasileiro. Os EUA são citados como destino dos investimentos de 60% dos entrevistados na pesquisa global realizada pela Associação de Investidores Estrangeiros em Imóveis (Afire, na sigla em inglês).
Diante da crescente demanda, algumas imobiliárias americanas intensificaram as visitas ao Brasil para oferecer oportunidades de investimentos na terra do Tio Sam. "Boa parte desses investidores já têm imóveis residenciais em Miami, e agora estão interessados no segmento imobiliário comercial com foco em renda. É algo que eles já estão acostumados a investir no Brasil", diz Gabriela Haddad, sócia-diretora Halmoral Group.
Entre os investimentos comerciais disponíveis pela Halmoral em Miami e na Flórida estão lojas e depósitos alugados para companhias como a rede de farmácias Walgreens, as lanchonetes Burger King e a rede de artigos para escritórios Office Depot. Os preços variam de US$ 1,275 milhão a US$ 7,017 milhões. "Temos recebido grande demanda de investidores pessoa física, family offices e fundos de investimentos brasileiros", diz Gabriela.
A taxa de retorno desses investimentos é parecida com a dos fundos imobiliários no Brasil. Varia entre 6,67% ao ano e 7,25% ao ano. Os contratos de locação são de longo prazo, em geral duram 20 anos. Como são imóveis já estão locados há algum tempo, o prazo de encerramento não chega a tudo isso. Além dos rendimentos com aluguel, o investidor também pode ganhar com a valorização das lojas e depósitos e com uma participação na receita de vendas. "Esse retorno é interessante considerando que a inflação nos Estados Unidos [atualmente, inferior a 2%] é mais baixa que no Brasil", diz Gabriela.
Uma recomendação aos interessados é financiar parte da compra do imóvel. Segundo advogados especializados, há uma vantagem fiscal nessa operação. O investidor pode deduzir os juros pagos pelo financiamento do Imposto de Renda (IR) cobrado sobre os rendimentos ao aluguel. Nos Estados Unidos, os estrangeiros chegam a pagar uma alíquota de 35% sobre a renda que obtêm com a locação. Também podem ser abatidos dos ganhos todas as despesas com a manutenção do imóvel e o pagamento do "IPTU" americano.
A região de Miami apresentou uma recuperação mais rápida que outras regiões, como Atlanta e Las Vegas. O principal gatilho para a valorização foi o investimento estrangeiro. Para este ano, a expectativa é que a valorização imobiliária continue. Espera-se um aumento nos preços entre 10% e 12%. "Quem comprou os imóveis logo depois da crise de 2008, quando o preço chegou a cair 50%, já teve uma valorização de 10% do valor da propriedade", afirma Cristiano Piquet, dono da Piquet Realty.
No segmento de escritórios de alto padrão, o preço do metro quadrado fica em torno de US$ 4 mil. Essa média vale para as regiões mais valorizadas da Flórida, como Miami Beach, Brickel, Bal Harbour, Sunny Isles e Aventura. "O rendimento com aluguel fica em torno de 7% a 8% ao ano, podendo chegar a 20% considerando a valorização do imóvel", afirma Piquet.
Os investimentos em flats também têm sido bastante procurados por brasileiros. A vantagem nesse tipo de imóvel é que a locação fica a cargo da administradora. A empresa compartilha a renda do aluguel com o proprietário. Além disso, o dono do flat tem o direito de se hospedar 120 dias por ano no imóvel. Entre as opções de flats oferecidas pela Piquet Realty está o hotel cinco estrelas Trump SoHo, em Nova York, e o resort W South Beach, em Miami. "O rendimento desse tipo de investimento é de 10% a 12% ao ano", diz Piquet.
O hotel condomínio Trump Soho foi inaugurado em abril de 2010. Pouco tempo depois, as incorporadoras responsáveis pelo empreendimento tiveram problemas para honrar o financiamento adquirido com os bancos. Em 2010, o CIM Group, baseado na Califórnia, assumiu parte da dívida de US$ 275 milhões e fez outro empréstimo para as incorporadoras. O hotel, administrado pelo grupo Trump, conta com apartamentos com valor de US$ 800 mil, para unidades de 60 metros quadrados, chegando a US$ 2 milhões para quartos duplos. Já um apartamento de 100 m2 no W South Beach custa cerca de US$ 1,6 milhão.
A compra de imóveis no exterior exige alguns cuidados. É interessante que o investidor tome algumas precauções para evitar problemas legais e fiscais. Se a compra for feita em nome da pessoa física, o imposto de sucessão e outros tributos podem chegar a quase metade do valor do imóvel.
Em razão disso, muitos brasileiros têm preferido realizar a aquisição em nome de uma pessoa jurídica. O investidor brasileiro abre uma empresa no exterior - de preferência num paraíso fiscal, porque é mais barato - e, em seguida, monta uma companhia nos Estados Unidos. E é essa empresa americana que comprará o imóvel, explica Samir Choaib, sócio do escritório Choaib Paiva e Justo Advogados.
Quando o investidor vai fazer a remessa dos lucros para a conta na pessoa física no Brasil ele paga uma alíquota de IR de 27,5%, além do imposto sobre ganho de capital nos Estados Unidos, que varia entre 15% e 35%. "Se o investidor distribuir por meio de uma redução de capital, ele pode abater o valor dos recursos mandados para o exterior e pagar imposto somente sobre a diferença", explica Choaib.
Para escapar dos impostos, os investidores costumam usar a empresa financeira sediada offshore para financiar a empresa americana na compra do imóvel. Assim o investidor pode comprar o imóvel com recursos próprios, mas gozar dos benefícios da dedução dos juros, reduzindo o imposto a pagar sobre os lucros. "Dessa forma, a empresa não tem lucro contábil e ao final do investimento ela é liquidada não havendo mais impostos a pagar na remessa de dividendos", explica Erick Magno, sócio do escritório Magno & Associates.
