Danielle
Brant | Jornal Folha de São Paulo | 24 de Fevereiro de 2014
Com pelo menos dois grandes eventos pela frente
-Copa do Mundo e Jogos Olímpicos-, o Brasil viu o investimento em quartos de
hotéis e flats ganhar novo fôlego.
Entre 2007, ano em que o Brasil foi anunciado como sede
do Mundial, e 2013, foram lançados 69 hotéis cujas unidades foram colocadas à
venda para investidores -os chamados "condo-hotéis"-, de acordo com
levantamento da Geoimovel, empresa de informações imobiliárias.
No levantamento não estão computadas unidades de
grandes redes (Marriott e Hilton, por exemplo), que ergueram hotéis, mas não
colocaram unidades à venda para investidores.
Os "condo-hotéis" já foram considerados
um investimento ruim no início dos anos 2000.
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Entre 1994 e 2002, o número de
unidades em São Paulo saltou de 11 mil para 42 mil. Com o aumento, a taxa de
ocupação dos empreendimentos, que influencia a rentabilidade, caiu de 73% em
1998 para 26% em 2003.
Esse investimento é considerado um bom negócio
quando a taxa de ocupação fica acima de 55%, segundo consultores de mercado.
Hoje, de acordo com os especialistas, esse percentual
é realidade em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador, com
perspectiva de mais aquecimento.
Nesse caso, hotéis e flats são opções válidas para
diversificar aplicações, segundo planejadores financeiros e economistas.
A simulação acima mostra que, para investimento
projetado em 12 meses, a rentabilidade mensal média do investimento em um flat
-de 8,73% no período descontado o Imposto de Renda devido- só perde para as LCI
(Letras de Crédito Imobiliário) dentre as opções avaliadas.
Além da rentabilidade, o investidor ganha com a
valorização do imóvel caso opte pela venda do bem, afirma João Mendes, diretor
da incorporadora Setin.
Vale lembrar que a alíquota de Imposto de Renda
sobre ganhos com locação de imóveis varia conforme o valor do aluguel recebido
e a renda tributável do proprietário.
ESCOLHA DA CIDADE
Antes de comprar uma unidade, o investidor deve
avaliar bem a cidade, pois alguns mercados já se mostram menos favoráveis.
É o caso de Belo Horizonte. A cidade tem 5.400
quartos de hotel e a previsão é que, nos próximos meses, ganhe 4.000, diz
Cristiano Vasques, da HotelInvest, assessoria de investimentos hoteleiros.
"É muito hotel para pouco hóspede. A taxa de
ocupação vai cair e o valor da diária também", diz.
Já a cidade de São Paulo é vista como mercado em
alta. "Há um ciclo de eventos na metrópole que sustenta o mercado
hoteleiro, como Fórmula 1 e feiras", afirma.
CUSTOS
É preciso também estar atento aos custos.
Em unidades hoteleiras, o investidor precisa pagar
por móveis e decoração. Em um quarto de R$ 400 mil de uma bandeira econômica na
cidade de São Paulo -como a Ibis (da Accor)-, essa despesa pode alcançar R$ 30
mil, diz Vasques, da HotelInvest.
Além disso, o uso da marca e a taxa paga à
administradora do empreendimento podem "comer" de 15% a 18% do
faturamento mensal do hotel, diz Caio Calfat, vice-presidente do Secovi-SP
(sindicato do mercado imobiliário). Esse custo é rateado entre os donos das
unidades.
O prazo de retorno também precisa ser considerado.
"Um hotel leva, em média, cinco anos para atingir um patamar considerado
ideal de rentabilidade", afirma Calfat.
