Construtoras voltam a cortejar investidor com 'renda garantida'

Por Sérgio Tauhata 

O empresário Ricardo Monteiro: aposta em modelo de renda garantida na construção de um hotel em Belo Horizonte

Mesmo se a taxa Selic não estivesse na mínima histórica, investir em um imóvel que, além de uma eventual valorização, ainda oferece um retorno de 0,8% ao mês, assegurado em contrato, por até um ano e meio após a entrega das chaves parece uma oportunidade sem igual. Parece. Apesar de todas as condições favoráveis à primeira vista, o investidor deve ter cautela, porque o negócio tem seus riscos e só será vantajoso se o mercado imobiliário ajudar.

Esse modelo, conhecido como renda garantida, ressurgiu recentemente por iniciativa das companhias paulistanas EZTec e Tecnisa e da mineira Patrimar. A estratégia consiste em transformar um eventual desconto na venda em uma espécie de "aluguel" pago pela incorporadora ao cliente por um prazo específico, por exemplo, 12 a 18 meses, depois da entrega da obra.

Para o comprador o apelo é duplo: além do retorno assegurado, ele pode acumular um ganho em dobro se alugar o imóvel para outra pessoa durante o período em que vai receber a renda garantida. Ou, no mínimo, consegue tempo até locar a propriedade. "Com o benefício, o cliente pode, por exemplo, oferecer um desconto ao futuro inquilino para alugar mais rápido", afirma o diretor comercial da Tecnisa, Douglas Duarte.

No caso das companhias, a rentabilidade da renda garantida também funciona como atrativo a investidores que buscam alternativas à queda de rendimento de aplicações atreladas à Selic. Na promoção da Tecnisa, o retorno do benefício alcança 9,6% ao ano, além da valorização do imóvel propriamente dito. Para comparar, a nova poupança deve render 5,6% mais variação da TR em 12 meses, com a atual taxa básica de juros de 8% ao ano.

E como funciona na prática? Se um comprador quiser adquirir um imóvel comercial na planta ou durante a construção com valor de, por exemplo, R$ 100 mil poderia negociar um desconto direto. Em alguns casos, ele pode alcançar 8% sobre o valor original. Ou seja, no fim teria desembolsado R$ 82 mil pela propriedade. Se optar pela renda garantida, contudo, o desconto se transforma no "aluguel" recebido pelo cliente em períodos de um ano a 18 meses. A vantagem é que durante as obras o valor de referência para essa "mensalidade" é corrigido pelo Índice Nacional do Custo da Construção (INCC), da Fundação Getúlio Vargas (FGV).

No exemplo, se o INCC tivesse subido 10% em dois anos, os 0,8% mensais seriam calculados sobre um total de R$ 110 mil (desembolso original mais a variação). Como o percentual da renda incide sobre um valor fixo, o retorno nominal (sem considerar a inflação) alcançaria 9,6% em 12 meses. Sobre esse recebimento, porém, o proprietário do imóvel tem de pagar Imposto de Renda (IR), conforme a tabela progressiva.

Desde abril a Tecnisa oferece renda garantida em quatro empreendimentos comerciais em São Paulo e em Curitiba, no Paraná. Segundo o diretor comercial da companhia, é um produto com foco nos investidores. "E queremos aplicar o conceito em todos os futuros projetos dentro do perfil desse público, como escritórios, hotéis e residenciais com serviços", afirma.

A pioneira da volta da renda garantida, que foi amplamente utilizada no início dos anos 2000 na comercialização de flats, foi a EZTec. No fim de 2011, a incorporadora lançou uma promoção do gênero para liquidar o estoque de cinco lançamentos comerciais na capital paulista. No total foram 300 imóveis vendidos com remunerações mensais de 0,7% por até um ano. Mas, diferentemente da Tecnisa, o cliente vai receber o pagamento de uma só vez ou poderá abater 8% do saldo devedor na entrega das chaves.

A incorporadora de Belo Horizonte Patrimar Engenharia também encontrou na renda garantida uma maneira de atrair clientes investidores. Por enquanto, dispõe de apenas um projeto com retorno assegurado em contrato.

Sucesso da aplicação depende do aquecimento da economia, que parece cada vez mais distante no curto prazo

Batizado de rendimento certo, o benefício vale para compradores de unidades habitacionais de um hotel da bandeira Holiday Inn, localizado no bairro Savassi na capital mineira. O cliente recebe uma parcela da arrecadação da hospedagem e, caso a rentabilidade fique abaixo de 0,8% ao mês sobre o valor do investimento ao longo de um ano, a Patrimar complementa a diferença. "Temos uma estimativa de rentabilidade acima de 0,8% ao mês. A ideia é assegurar o retorno no primeiro ano de funcionamento", explica o diretor comercial e de marketing, Lucas Guerra.

Foi justamente a perspectiva de ganhos no médio e longo prazos que atraiu o empresário Ricardo Monteiro, sócio de uma indústria de esquadrias de alumínio em Belo Horizonte, a embarcar na renda garantida. O investidor enxergou no futuro hotel Holiday Inn, da Patrimar, que será inaugurado em 2014, uma oportunidade de ganhos. Em suas estimativas, o empreendimento pode alcançar um retorno bem acima do 0,8% assegurados em contrato. Nos cálculos de Monteiro, o rendimento pode chegar a mais de 1% ao mês, o que lhe proporcionaria uma rentabilidade bruta de 12% ao ano apenas com a renda.

O empresário pesou as características do empreendimento e do mercado para avaliar a oportunidade. "O turismo de negócios tem crescido na cidade, os hotéis de BH são defasados para eventos, há déficit de hospedagem executiva e o ponto é excelente, no coração da Savassi, que para a capital mineira é o equivalente à Copacabana no Rio de Janeiro", enumera Monteiro. "Na minha visão, considero esse investimento como conservador."

A renda garantida, apesar dos atrativos, apresenta riscos e exigências que fazem da aplicação algo restrito aos investidores com caixa mais parrudo. Isso porque, em geral, o benefício é oferecido apenas na chamada tabela curta. Nesse caso, o comprador deve quitar o valor total até a emissão do "habite-se", ou seja, teria de desembolsar recursos de centenas de milhares de reais em um período de dois a três anos.

Na tabela curta, o comprador pode negociar a melhor forma de parcelamento, desde que dentro do prazo de construção. Em geral, costuma-se pagar entrada de 10% a 12%, e dividir o restante ao longo do período, com 60% do saldo a ser quitado por meio de mensalidades e 30% em semestrais extras. Para ilustrar, em uma obra de dois anos, o comprador de um imóvel de R$ 100 mil poderia desembolsar R$ 10 mil no ato e financiar o restante em 24 parcelas de R$ 2,5 mil, além de quatro semestrais de R$ 7,5 mil cada.

O grande risco de empreendimentos do gênero, no entanto, relaciona-se mesmo às condições de mercado. "A renda garantida aparece quando o mercado se esgota, e os investidores têm receio de que esteja superofertado", afirma o coordenador do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP), João da Rocha Lima Jr.

Na avaliação do especialista, as perspectivas para os imóveis corporativos são negativas nos próximos anos. "Há uma nítida tendência de baixa nos aluguéis comerciais devido à queda da procura", explica. "O 'rental yield' médio [taxa de retorno de aluguel] hoje em São Paulo está em 0,5% ao mês, o que significa uma remuneração de 6% ao ano", informa o coordenador do índice Fipe/Zap, Eduardo Zylberstajn.

De acordo com Lima Jr, da Poli-USP, a demanda por escritórios depende de um aquecimento da economia, que parece cada vez mais distante no curto prazo. Além disso, as capitais devem enfrentar uma enxurrada de ofertas de novos espaços empresariais com a conclusão, entre 2012 e 2013, dos lançamentos realizados no ano passado.

O economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças de São Paulo (Ibef-SP), também vê riscos de mercado que a renda garantida pode maquiar. "As empresas do setor estão com estoques altos e vendas em baixa. Nesse cenário, descontos ou renda garantida podem ser uma armadilha. O risco é comprar um empreendimento, mas depois ele estar valendo muito menos." O cenário menos favorável pode ainda aumentar as chances de o imóvel ficar vazio. "É um perigo real, dependendo do ambiente que se concretizar."

Os especialistas, no entanto, ressaltam que cabe ao investidor avaliar a oportunidade do negócio com renda garantida caso a caso. "Mesmo se o mercado se contrair, o comprador tem de avaliar se vale a pena esperar para o investimento se concretizar daqui a alguns anos", explica Lima Jr, da Poli-USP.

As companhias rebatem as visões pessimistas. Para as incorporadoras, a "nova" renda garantida funciona como uma estratégia focada em ganho de escala e atração de clientes investidores, um perfil cobiçado no setor. De acordo com o diretor comercial da Tecnisa, Douglas Duarte, com o benefício, a velocidade de vendas aumenta e o empreendimento melhora sua performance financeira devido à maior participação de compras na tabela curta. "Quanto mais comercializamos unidades dentro desse prazo menor mais ganhamos capital de giro para comprar novos terrenos e fazer investimentos", afirma. Segundo o executivo, houve aumento 70% nos contratos fechados em tabela curta nos lançamentos com a promoção.

Especialistas lembram lições do passado como alerta

Símbolos de status no fim dos anos 90, flats eram cobiçados tanto por hóspedes quanto pelos investidores. A ideia de imóveis que reunissem as comodidades de uma moradia com os serviços de um hotel seduziu muitos compradores com a promessa de alta rentabilidade. Como resultado, ocorreu uma espécie de bolha de empreendimentos do gênero no início dos anos 2000.

Segundo dados da HVS, consultoria especializada em hotelaria e propriedades compartilhadas, entre 2000 e 2005, mais de 20 mil novas unidades passaram a ser ofertadas em São Paulo devido aos lançamentos desse tipo de hospedagem. O número representa quase a metade dos 42 mil leitos oferecidos hoje pela hotelaria da capital paulista.

Os flats eram vendidos como residenciais, mas, na prática, funcionavam como hotéis. O modelo teve grande apelo entre investidores durante o fim dos anos 90 e início de 2000 devido à valorização de mercado e à possibilidade de renda mensal com o rateio das estadias pela administradora da hospedagem.

O custo de empreendimentos do gênero também era menor comparado aos hotéis, porque os flats ganhavam vantagens ao serem enquadrados como residenciais pela legislação da época. Com isso, podiam, por exemplo, ser inaugurados em bairros nos quais a hospedagem comercial não podia operar, tinham isenção de Imposto Sobre Serviços (ISS) nas tarifas e muitos não pagavam o Imposto Territorial e Urbano (IPTU), porque o cálculo para edificações não comerciais considerava a metragem de cada unidade em separado.

Nos anos 2000, no entanto, conforme a oferta explodiu, o modelo começou a se esgotar. Com a taxa Selic em patamares elevados, as construtoras passaram a oferecer descontos nos lançamentos e, posteriormente, criaram o mecanismo da renda garantida, que assegurava um retorno mínimo mensal, em geral acima de 1% ao mês, durante um período determinado, como forma de atrair investidores. "Isso deu fôlego adicional aos flats. Mas depois que acabaram as garantias houve queda do preço das propriedades porque o mercado havia inflado", explica Luiz Calado, autor do livro "Imóveis: Seu Guia para Fazer da Compra e Venda um Grande Negócio".

Com o estouro da bolha no início dos anos 2000, o valor dos imóveis chegou a cair para um quarto do original. De acordo com o Sindicato da Habitação (Secovi), um flat comprado em 2000 por R$ 250 mil chegava a ser vendido por R$ 60 mil três anos depois. A dificuldade em ocupar os apartamentos devido ao excesso de oferta ajudou a derrubar os preços, uma vez que os proprietários tinham de arcar com os custos muito altos dos serviços oferecidos.

Para o coordenador do núcleo de Real State da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli/Usp), João da Rocha Lima Jr, "a renda garantida é uma estratégia de marketing para tirar o receio de que o investidor vai ter um imóvel vazio, quando o mercado começa a se esgotar". O especialista explica que o investidor tem de olhar as perspectivas para a demanda nos anos futuros. Se não é favorável, benefícios do gênero apenas adiam um problema. "Caso exista um cenário desfavorável, os imóveis ficarão vazios e perderão valor com ou sem renda garantida."

Cabe ressalvar, no entanto, que as condições e o cenário atuais são muito diferentes da época da bolha dos flats. "Imóvel é um investimento de longo prazo. E cabe ao investidor avaliar as condições e o potencial do negócio", reforça Lima Jr. (ST)