Por Ana Paula Ragazzi
Não bastassem os problemas enfrentados pelo setor de construção, como o estouro de orçamentos e atraso em obras, a Gafisa precisa, neste mês, resolver um problema que é só seu - completar a aquisição da Alphaville, seu braço voltado à alta renda. A Alphaville tem sido vital para a Gafisa nos últimos trimestres, por apresentar as melhores margens e retornos, enquanto a empresa tem de rever para baixo os números de suas outras operações, especialmente em Tenda, voltada para a baixa renda.
Nos últimos dias os executivos têm se debruçados sobre os modelos possíveis para finalizar o pagamento de Alphaville, mas ainda sem encontrar uma solução - como a própria empresa informou em comunicado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) na noite da sexta-feira.
O comunicado ao menos esclareceu ao mercado sobre o valor que a empresa enxerga em Alphaville. Após a contratação de avaliações econômico-financeiras e cálculos de ajustes previstos no acordo de investimentos, a Gafisa informou que o valor máximo a ser pago pelos 20% restantes da empresa seria de R$ 368,7 milhões. A Gafisa avalia seu braço voltado à alta renda, portanto, em R$ 1,85 bilhão. Na bolsa, toda a Gafisa está precificada em R$ 1 bilhão. O valor de Alphaville, uma parte de seu negócio, é quase o dobro do que o de toda a empresa, o que sugere que o valor que o investidor atribui às operações de Tenda e Gafisa é negativo.
Em 31 de março de 2012, a incorporadora possuía R$ 947 milhões em caixa. A sua dívida somada a obrigações com investidores totalizava R$ 4,3 bilhões, resultando em um endividamento líquido de R$ 3,3 bilhões. No primeiro trimestre, a empresa "queimou" R$ 76 milhões em caixa.
A compra de Alphaville foi fechada em 2006. Primeiro, a Gafisa levou 60%. O contrato previa que em 2010, ficaria com mais 20% e, em 2012, com o restante. Há pouco mais de dois anos, em abril de 2010, a Gafisa pagou R$ 126,489 milhões por 20% da Alphaville. Naquela época, a Gafisa valia R$ 5 bilhões na bolsa - toda a Alphaville correspondia a 12,6% desse valor. De 2010 para cá, enquanto as ações da Gafisa desvalorizaram 80%, o valor do "negócio Alphaville" cresceu 193%. Em 2010, a razão entre o preço e o valor patrimonial da ação de Gafisa era de 1,39 e hoje está em 0,39.
Foi a partir de 2011 que os resultados da Gafisa ficaram depreciados e levaram a empresa à situação atual -a ação fechou sexta-feira a R$ 2,40, no menor valor de toda a sua história. A companhia não consegue crédito para se financiar com os bancos, muito menos para quitar Alphaville.
Pagar os antigos donos de Alphaville com ações da Gafisa também não é opção. Diante da diferença de valor entre ambas, pela quantidade de ações de Gafisa que seriam emitidas, os atuais acionistas seriam diluídos e os antigos donos de Alphaville ficariam com perto de 30% de Gafisa - fatia que lhes daria praticamente o controle da empresa, que hoje tem capital totalmente pulverizado - nenhum acionista possui mais que 5% do capital.
Ainda que isso fosse aprovado, os antigos donos de Alphaville se recusariam a receber ações da desvalorizada Gafisa. A menos que recebessem os papéis com desconto, o que implicaria em uma venda imediata na bolsa.
Uma opção em discussão é fazer uma cisão (spin off) de Alphaville e listá-la separadamente na bolsa. Definida uma relação de troca, a expectativa é que o mercado precifique Alphaville sozinha com um valor maior ao que atribui hoje à Gafisa, que ficaria com valor muito pequeno ou negativo, isoladamente. A questão é dimensionar o quanto essa separação seria prejudicial à Gafisa.
A possibilidade mais desejada é encontrar um parceiro estratégico para o negócio. No entanto, muito provavelmente ele não se interessaria por toda a Gafisa, mas por alguns ativos - se colocasse dinheiro apenas em Alphaville, a separação das duas companhias em bolsa também seria favorável. Uma eventual listagem não englobaria uma oferta de ações pois neste momento o mercado não absorveria nenhuma oferta do setor de construção.
Vender Alphaville seria a opção mais dramática, avaliam alguns analistas. Apesar de, ao vendê-la por um valor acima de Gafisa, a empresa conseguiria recursos para diminuir problemas de outras operações, eliminaria a contribuição aquela que até o momento mantém os negócios da empresa em pé. Pelo fato de ela estar sendo tão crucial para os resultados, uma venda poderia levar o mercado a avaliar que toda a empresa seria dissolvida. Mas essa não tem sido a sinalização da empresa. Além de informar que está buscando uma solução para completar a compra da Gafisa, a companhia pretende fazer operações de securitização de seus recebíveis, que seriam da ordem de R$ 9 bilhões para levantar recursos de prazo mais imediato. Procurada pelo Valor, a Gafisa não atendeu a pedido de entrevista.
Fonte: Jornal Valor Econômico
