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| Roberto Miranda de Lima, diretor-presidente: fundo tem ativos de R$ 2,5 bi |
As perspectivas para os segmentos de escritórios comerciais e galpões estimularam o Autonomy Investimentos a captar recursos para nova rodada de aportes no setor imobiliário. O fundo de private equity, que atua como incorporadora de ativos para locação, vai investir no Brasil, nos próximos três anos, entre US$ 500 milhões e US$ 600 milhões de seus cotistas - investidores institucionais de longo prazo da Europa e dos EUA.
Os desembolsos do capital dos cotistas da fase anterior somam US$ 400 milhões. O Autonomy utiliza também recursos captados, no Brasil, por meio de dívidas estruturadas de longo prazo. Somando-se capital próprio e do mercado de dívida, os valores desembolsados, na primeira rodada, ficam entre US$ 750 milhões e US$ 800 milhões.
Segundo o diretor-presidente do Autonomy, Roberto Miranda de Lima, os desembolsos da nova leva de recursos serão feitos "sem pressa". "Os próximos anos vão ser mais desafiadores, mas temos capacidade de repetir o desempenho anterior", afirma. O retorno dos investimentos da primeira etapa é estimado entre três vezes e meia e quatro vezes o desembolso e, da nova fase, projetado em três vezes.
A avaliação de Lima é que as condições macroeconômicas contribuíram para o desempenho dos investimentos nos últimos anos e que, daqui para frente, os resultados vão depender mais da capacidade de execução e do conhecimento do setor imobiliário.
Além de comprar terrenos para incorporação imobiliária, o fundo adquire edifícios prontos para reposicionamento no mercado e, em alguns casos, modernização (ou "retrofit"). "Não somos só um alocador de capital", diz Lima. Atualmente, o portfólio do Autonomy é composto por 360 mil metros quadrados, em São Paulo e no Rio, correspondentes a R$ 2,5 bilhões em ativos - 80% de grandes lajes corporativas e 20% de galpões.
Ainda não está definida a participação de cada segmento na nova rodada de negócios, mas a expectativa é que o investimento em galpões aumente. O prazo do fundo é de oito anos, com possibilidade de duas renovações de um ano.
O primeiro investimento da nova leva de recursos foi na compra de terreno na região do Porto Maravilha, no Rio de Janeiro. Os aportes no projeto de 33 mil metros quadrados de escritórios comerciais de alto padrão que será desenvolvido no local são estimados em R$ 250 milhões, incluindo a área, a compra de Certificados de Potencial Adicionais de Construção (Cepacs) e o desenvolvimento. O Autonomy está negociando com a Caixa Econômica Federal se vai adquirir os Cepacs por meio de pagamento em dinheiro ou de permuta.
No segmento de galpões, o fundo negocia a aquisição de um terreno nas proximidades de São Paulo e outro nos arredores do Rio de Janeiro, para desenvolver projetos de 100 mil metros quadrados e 350 mil metros quadrados, respectivamente.
Nesta semana, o fundo entregará a última torre de um dos marcos da fase anterior, o empreendimento triple A Rochaverá, na zona sul da capital paulista. A Crystal Tower está 100% locada, tendo entre os clientes a Basf, Nextel, Mastercard, Pepsico e Mexichem. A locação das lajes foi concluída há dois meses, com preço médio de R$ 108 por metro quadrado.
Ainda com recursos da captação anterior, o Autonomy vai desenvolver complexo de uso misto, que abrange escritórios, hotel e centro comercial de conveniência, em terreno no Rio, cujo projeto foi aprovado recentemente
Lima fundou o Autonomy Investimentos, em 2006, em parceria com o fundo britânico Autonomy Capital. "Queríamos investir em toda a classe de ativos imobiliários no Brasil", conta. O primeiro negócio foi a entrada do fundo no capital da MRV Engenharia, na qual ficou até 2009. O Autonomy Investimentos também já fez parte do capital da CR2 Empreendimentos Imobiliários. A compra de participação na MRV e na CR2 não está incluída nos US$ 400 milhões de capital próprio da primeira fase.
Em 2008, devido ao agravamento da crise financeira internacional, o fundo pisou no freio nos investimentos. Os aportes voltaram a ganhar força no começo do ano passado. Apesar da piora das condições da economia, o executivo diz que os investidores seguem interessados pelo país e que há demanda por novas áreas.
"Ativos de boa qualidade são mais resilientes em momentos de crise e atraem bons inquilinos, o que nos permite obter taxas de financiamento melhores, porque o risco percebido é menor", afirma. O fundo trabalha com a perspectiva de estabilidade dos preços de aluguel de escritórios e galpões.
Fonte: Valor Econômico
