Por Márcia Moreno
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| Na média. Balanço do mercado imobilário atesta que o ano foi de reposição de oferta |
Os especialistas dizem que foi um ano de equilíbrio. Houve um crescimento, mas dentro do esperado. "Foi bom, dentro da média do mercado", diz Kallas. O balanço do mercado imobiliário de São Paulo em 2011, apresentado pelo Secovi-SP no início deste mês, atesta que foi um ano de ajustes para o mercado de imóveis novos residenciais na capital paulista. Mas o volume de lançamentos manteve-se nos patamares de 2010, com reposição de oferta.
"Consideramos um ano bom, com ritmo de vendas de imóveis novos acima da média histórica, considerando que foi um momento de ligeira instabilidade econômica, com reflexos das crises americana e europeia", afirma Kallas. Para o diretor de economia do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), Eduardo Zaidan, o Brasil não ficou imune à crise europeia. "Mas o País conseguiu manter o vigor." Em 2011, a construção civil registrou um aumento de 5%, e isso deve ser contínuo nos próximos anos. "Isso é o ideal, um crescimento perene, sem sobressaltos", define Zaidan. Para ele, o mercado imobiliário está ligado à renda. "Se há renda, as pessoas podem comprar." Ele explica que a construção civil está aliada à economia do País. "Se a economia vai bem, a construção civil também estará." O presidente do Secovi-SP, Cláudio Bernardes, concorda e acrescenta que, nos últimos anos, o Brasil viveu alinhamentos importantes, como o aumento do poder aquisitivo, a reestruturação dos financiamentos imobiliários com o crédito atrativo nos bancos e com os juros em declínio, aliado à demanda efetiva. "Então houve um aquecimento do mercado", diz Bernardes. Em 2011, o valor comercializado na cidade de São Paulo foi de R$ 13,3 bilhões - com um crescimento de 0,7% na média de 2004 para cá. O Índice de Velocidade de Vendas anual foi de 57,2% - próximo da média de 60,2% calculada de 2004 até 2011. "A velocidade de vendas foi boa. Teve um pouco mais de estoque, mas acredito que isso vá se acomodar", considera Kallas. A oferta final de dezembro de 2011 foi de 19,7 mil unidades - um pouco maior do que a registrada em dezembro de 2010, que foi de 16,5 mil unidades.
Bernardes acredita que estamos experimentando uma acomodação do processo de produção, "por uma série de razões, uma delas é o desaceleramento da economia, que reduziu a estimativa do PIB para quase 3% em 2011". Para ele, a expectativa de crescimento do mercado será no ritmo da economia. "Se a economia aquecer, o mercado acompanha", afirma Bernardes. "Vivemos um período bom", diz Kallas. Fatores como o crescimento da economia, manutenção do mercado interno aquecido, aumento da renda familiar, baixas taxas de desemprego, elevado déficit habitacional, além dos eventos esportivos mundiais aqui no Brasil, vão manter o mercado aquecido.
Otimismo. Com este quadro, as projeções para 2012 são otimistas. Os países europeus ficarão com o PIB estabilizado, com variação de 0,2% a 0,4% em relação ao de 2011. Os Estados Unidos iniciarão a retomada do crescimento, com PIB aproximado de 2%. Os países emergentes, como Brasil, Rússia, Índia e China, podendo crescer em torno de 6,3% - sendo que a China pode chegar a 8,5%. "Para o Brasil, esperamos que o PIB chegue a 3,5%", diz Bernardes.
"Não vejo nada que possa atrapalhar o nosso mercado - só vejo coisas boas", diz Kallas. Para ele, a redução da taxa básica de juros, a Selic, nos próximos meses, é importante. "Acredito que pelo menos vamos repetir o ano de 2011", acrescenta. "A demanda está latente, então depende do desenvolvimento da economia", diz Bernardes. Na sua opinião, o elevado déficit habitacional justifica a continuação de crescimento do mercado imobiliário para este ano. "Temos a previsão da necessidade de quase 2 milhões de unidades por ano até 2022 para cobrir o déficit, mais o crescimento vegetativo", afirma. Estudo da Fundação Getúlio Vargas (FGV) divulgado no Construbusiness prevê que, de 2010 a 2022, será necessária a construção de 23,5 milhões de novas moradias, das quais 6,2 milhões para suprir o déficit habitacional e 17,3 milhões para atender ao crescimento vegetativo. Kallas alerta também para o crescimento da classe C. Até 2014, esta classe terá algo em torno de 113 milhões de pessoas - um crescimento de 71% nos últimos sete anos. "Esta classe precisa ser atendida", afirma. Um estudo conjunto do Plano CDE, Planilhar e Serasa mostra que a compra ou renova- ção da moradia é o principal item de consumo de todas as classes, desde a A até a D e E. Para Zaidan, a demanda é mais qualitativa do que quantitativa. "Acredito que a demanda agora é por tamanho, localização e por melhor qualidade." Ele diz que o Brasil deve privilegiar o crescimento, fazendo reformas internas. "Estamos no caminho certo, mas com uma velocidade baixa", afirma.
Crédito. Os recursos para o credito habitacional também são relevantes. Em 2011, os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com captação em cadernetas de poupança, proporcionaram cré dito de R$ 79,9 bilhões - com crescimento de 42% sobre 2010. O montante equivale a 493 mil unidades financiadas em 2011, aumento de 17% sobre o volume de 2010. Com relação aos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), houve um crédito de R$ 34,2 bilhões. O crédito imobiliário atingiu R$ 114,1 bilhões em recursos, com a soma das fontes SBPE e FGTS. "Acredito que a carteira de crédito apresenta-se saudável", afirma Kallas.
De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o índice de inadimplência foi o mais baixo dos últimos oito anos, que chegou a 2% em 2011. Bernardes divide uma preocupação com relação aos financiamentos imobiliários lastreados por recursos da caderneta de poupança. "Meu receio é no futuro não ter funding para estruturar as operações", afirma.
"Se houver um novo crescimento, será preciso estudar mecanismos para produzir imóveis", diz. Os especialistas enxergam que há uma previsão de esses recursos se esgotarem, pois o saldo da poupança não tem crescido tanto quanto a demanda por imóveis. Mas outros tipos de financiamento estão em análise.
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Números otimistas
R$ 13,3 bilhões foi o valor comercializado em São Paulo em 2011
57,2% foi o Índice de Velocidade de Vendas no ano passado
19,7 mil unidades foram oferecidas até dezembro de 2011
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